Оценка недвижимости

Оценка недвижимости. Проведение независимой  оценки  недвижимости  проводится  в  соответствие с Законом  Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной  оценочной деятельности на Украине», национальным стандартом №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», №2 «Оценка  движимого имущества».

По результатам выполненной работы Заказчик получает от  компании по оценке имущества Отчёт об оценке объекта и Выводы о стоимости объекта оценки,  которые содержат следующую информацию: цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату начала и окончания выполнения отчёта, объём прав, методику оценки и обоснование применяемых методов, описание объекта оценки, расчёты стоимости объекта оценки и обоснование стоимости.  В приложении к отчету обязательны копии правоустанавливающих документов,  фотоматериалы,  копии информационных материалов, на которые ссылается оценщик в отчете, а также разрешительные документы оценочной компании и  квалификационные свидетельства  оценщика.

• Оценка жилой недвижимости
• Оценка коммерческой недвижимости
• Оценка объектов незавершенного строительства
• Оценка сооружений и передаточных устройств

Оценка жилой недвижимости

Оценка жилой недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости следующих объектов: домовладений,  коттеджей (загородная недвижимость), квартир и комнат в квартирах.

Факторы, влияющие на стоимость 

При определении стоимости объекта жилой недвижимости учитываются потребительские качества жилья: местоположение, престижность района, социальный статус соседей, удобство подъезда, наличие парковки, размер земельного участка и его правовой статус, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, тип дома, конструктивные характеристики, техническое состояние, площадь, планировка, наличие коммуникаций, состояние ремонта  и др.

Оценка жилой недвижимости востребована при заключении договоров купли-продажи, мены жилья, при предоставлении имущества в качестве залога, при реструктуризации долга, страховании, решении имущественных споров, вступлении в права наследства, определении ущерба (заливы, пожары, др. аварии и/или стихийные бедствия).

Независимые оценщики оценят имущество, если в БТИ нет сведений о балансовой стоимости недвижимости, которая важна при юридическом оформлении сделки. Нередко балансовая цена жилплощади, которая указана в документах БТИ, гораздо ниже, нежели ее рыночная стоимость, что является фактором риска для признания сделки недействительной.

Необходимые документы (копии) для проведения оценки жилой недвижимости:

• правоустанавливающий документ (свидетельство о государственной регистрации, права на квартиру (жилой дом) или договор купли - продажи, дарения и т. д.);
• технический паспорт на квартиру/дом;
• паспорт собственника оцениваемого имущества на дату проведения оценки или, свидетельство о государственной регистрации юр. лица.

Оценка коммерческой недвижимости

• Оценка офисных помещений
• Оценка складских помещений
• Оценка торговых помещений
• Оценка производственных помещений

Коммерческая недвижимость - недвижимость, которая может приносить доход, в связи с чем  ее называют доходной недвижимостью (офисные помещения, складские помещения, торговые помещения, производственные помещения, АЗС и т.п.).

Оценка коммерческой недвижимости является одной  из самых востребованных  в настоящее время услугой по оценке. Прежде всего эта услуга  интересна собственникам, желающим знать реальную стоимость своего имущества  в целях принятия управленческих  решений, а также для  аргументированного проведения  переговоров  о  возможном отчуждении имущества.  Коммерческая  недвижимость может являться составной частью имущественного комплекса в сделках купли-продажи бизнеса, слияниях и поглощениях.  Также оценка коммерческой недвижимости проводится для использования объектов недвижимости в качестве предмета залога, внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций, приватизации, сдачи недвижимости в аренду, страхования объектов недвижимости, разработки инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, исполнения прав наследования, судебного исполнения, разрешения имущественных споров.

В соответствии с законодательством Украины независимая оценка является базой для исчисления и уплаты налогов и сборов при нотариальном оформлении сделок по отчуждению нежилой недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость.

На стоимость офисных помещений влияет техническое состояние помещения и его месторасположение.  Офисное помещение дороже, если находится ближе к центру города, доступно к остановкам общественного транспорта, имеются места для парковки,  расположено в специализированном бизнес центре,   оборудовано современными коммуникациями, ремонт выполнен с использованием современных отделочных материалов и по авторскому проекту.

Для торговой недвижимости большое значение имеет местоположение: красная линия центральных проспектов и улиц, доступность для потенциальных покупателей, наличие парковочной зоны, расположение в торговых центрах, торгово-развлекательных комплексах и центрах.

Для производственной недвижимости важно расположение в районах с удобной  транспортной развязкой, наличие подъездных путей (автомобильные трассы, железнодорожные пути),  наличие необходимых для производственного процесса коммуникации.

На стоимость складских помещений влияет тип здания, год постройки, конструктивные решения склада, планировка, площадь складирования, инженерное оснащение и оборудование склада, система кондиционирования и вентиляция, энергоснабжение, охрана, месторасположение, транспортная доступность.

Необходимые документы (копии) для проведения оценки коммерческой недвижимости:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• технический паспорт на здание;
• документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда или иное);
• бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания — юридическое лицо);
• сведения о наличие ограничений по использованию здания, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием долгосрочных арендаторов и иных ограничений по использованию здания;
• паспорт собственника оцениваемого имущества на дату проведения оценки или свидетельство о государственной регистрации юр. лица.

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства востребована в случае приватизации государственной собственности, оформления залогов, оформления сделки купли-продажи, переуступки права на объект, страхования объекта, постановки объекта на баланс организации.

Незавершенные строительством здания и сооружения  также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. При оценке незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, используется  затратный и доходный подходы.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

• для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,
• определение рыночной стоимости для принятия  решения о дальнейшем использовании объекта;
• при реорганизации предприятия;
• при покупке или продажи объекта незавершенного строительства;
• для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Необходимые документы (копии) и информация для проведения оценки объектов незавершенного строительства:

• Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости;
• Договор инвестирования
• Правоустанавливающий документ на земельный участок
• Кадастровый план земельного участка
• Проектно - сметная документация (объектный сметный расчет -форма №3, сводный сметный расчет стоимости строительства)
• Степень завершения объекта с разбивкой по конструктивным элементам (акты о приемке работ, выполненных от начала строительства -форма №2, акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства).

Стоимость  и сроки выполнения работ по оценке объектов незавершенного строительства зависят от вида объекта и поэтому определяются индивидуально при заключении договора на предоставление услуг.

Оценка сооружений и передаточных устройств

Передаточные устройства – дороги, дамбы, тоннели, эстакады, мосты, железнодорожные пути, емкости, резервуары, ограждения, линии электропередач, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи.

Чаще всего  сооружения и передаточные устройства входят в состав целостных имущественных комплексов, и оцениваются  при оценке ЦИКа.

Однако оценка передаточных устройств необходима в случае постановки на баланс, или передаче с баланса на баланс между организациями или предприятиями, а также необходимость переоценки сетей необходима при  расчете, уточнении  и утверждении тарифов на оказание услуг, например, при передаче электрической энергии или теплоснабжению.

Перечень необходимой информации для осуществления оценки:

• копии технических паспортов на сооружения и передаточные устройства;
• действующие договоры аренды на сооружения с расчетом арендной ставки;
• акты фактического физического износа сооружений, передаточных устройств;
• копии инвентарных карточек на сооружения и передаточные устройства;
• бухгалтерские справки о балансовой стоимости сооружений и передаточных устройств на дату оценки.

Оценка недвижимости. Отчёт и Выводы об оценке недвижимости содержат: цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату отчёта, объём прав, описание применяемых методов оценки, описание объекта оценки, расчёты стоимости объекта оценки и обоснование стоимости. К отчету прилагаются копии правоустанавливающих и информационных материалов, фотоматериалы объекта оценки, квалификационные  свидетельства оценщиков, выполнявших оценку.